اختلاف دما در اجاره‌های تهران

راضیه احقاقی:  «اجاره‌بهای درخواستی موجران» در مناطق مختلف تهران رشد متفاوتی را ثبت کرده است؛ درحالی‌که موجران منطقه یک در مهرماه امسال، ۱۲۰درصد بر رقم پیشنهادی اجاره افزودند، اجاره‌بهای درخواستی موجران در مناطق ۱۵ تا ۲۰ نسبت به مهر سال گذشته ۵۰ تا ۶۰درصد زیاد شده است. اگرچه بخش قابل‌توجهی از موجران برای تامین هزینه زندگی به درآمد اجاره وابسته هستند و در شرایط تورمی کنونی، نیاز به افزایش اجاره‌بها متناسب با تورم عمومی دارند، اما «فشار معیشت بر زندگی مستاجران» به‌خصوص در گروه‌های کم‌درآمد، ترمز رشد اجاره‌بها را کشیده و با افزایش «ریسک خالی ماندن آپارتمان» باعث شده تا در نهایت قراردادهای اجاره تقریبا ۳۰درصد پایین‌تر از رقم پیشنهادی موجران منعقد شوند.

متوسط «اجاره‌بهای قطعی» هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مهرماه به ۵۲۱هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است؛ این رقم یعنی متوسط اجاره‌بهای ماهانه برای یک واحد ۸۰متری در شهر تهران بدون پرداخت ودیعه تقریبا ۴۱‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان است که البته با توجه به عرف بازار اجاره در کشور عموما بخشی از کل مبلغ اجاره‌بها به شکل ودیعه و بخش دیگر به شکل اجاره ماهانه پرداخت می‌شود. متوسط رقم قطعی اجاره‌بها در شهر تهران در مهر ماه تغییری نسبت به شهریور ماه نداشت؛ ثبت تورم ماهانه صفر درصدی در بازار اجاره آپارتمان‌های مسکونی تهران درحالی‌که متوسط تورم ماهانه اجاره در کشور ۳.۵درصد است، یکی از نکات حائز اهمیت در بازار خانه‌های اجاره‌ای پایتخت است و نشان از آن دارد که «فشار هزینه زندگی در پایتخت» باعث شده است اجاره‌بها نسبت به سایر هزینه‌های ضروری و غیرقابل حذف و تغییر زندگی فرصت محدودتری برای رشد بیابد.

بررسی گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از فایل‌های پیشنهادی موجران در سکوهای آنلاین طی مهر ماه امسال، متوسط رقم پیشنهادی اجاره‌بها در سطح شهر تهران را ۶۷۵هزار تومان به ازای هر مترمربع برآورد می‌کند، درواقع رقم اجاره‌بهای پیشنهادی برای یک واحد ۸۰متری در شهر تهران بدون پرداخت ودیعه، به ۵۴‌میلیون تومان در ماه می‌رسد. به این ترتیب اختلافی حدود ۳۰درصدی میان رقم اجاره‌بهای پیشنهادی موجر و رقم قطعی اجاره‌بها در شهر تهران ظرف مهرماه شکل گرفته است. البته ایجاد فاصله میان رقم اجاره‌بهای پیشنهادی و رقم اجاره‌بهای قطعی رویه‌ای معمول در بازار آپارتمان‌های اجاره‌ای است؛ اما طی ماه‌های اخیر این فاصله افزایش یافت؛ به‌نحوی‌که در شهریور امسال به ۲۲درصد و در مهر ماه به ۳۰درصد رسیده است.

اختلاف ۳۰درصدی در رقم اجاره‌بهای پیشنهادی و رقم اجاره‌بهای قطعی را می‌توان به چند عامل کلیدی از جمله «پذیرش رقم کمتر از سوی موجر به دلیل عدم استطاعت مستاجر» نسبت داد. در شرایطی که بر اساس داده‌های رسمی تورم عمومی در مهر ماه نسبت به مهر سال گذشته حدود ۸۹درصد و تورم نقطه‌ای خوراکی‌ها حدود ۱۱۳درصد شده، بخشی از مستاجران دیگر توان جهش رقم اجاره را نداشته و همین موضوع از سرعت رشد تورم اجاره نسبت به رشد تورم عمومی و اقلام خوراکی کاسته است. اگرچه مسکن در زمره هزینه‌های ضروری و غیرقابل حذف زندگی طبقه‌بندی می‌شود، اما جهش هزینه‌های ضروری‌تر زندگی همانند حداقل خوراک و درمان، باعث شده تا بخشی از شهروندان امکان پرداخت رقم درخواستی ازسوی موجران در زمان تمدید قرارداد را نداشته باشند و به فکر تغییر محل سکونت به واحدی ارزان‌تر با تغییر محله یا کوچک کردن متراژ باشند. ازآنجاکه بخش زیادی از خانواده‌های مستاجر این روزها با چالش چگونگی تامین اجاره‌بها، متاثر از جهش سایر هزینه‌های زندگی مواجه هستند، بخشی از موجران «ریسک خالی ماندن خانه» را نپذیرفته و به تمدید قرارداد اجاره یا انعقاد قرارداد جدید در ارقامی کمتر از قیمت پیشنهادی رضایت می‌دهند و این موضوع در شکل‌گیری فاصله ۳۰درصدی میان رقم اجاره‌بهای قطعی و رقم اجاره‌بهای پیشنهادی در مهر ماه امسال اثرگذار بوده است.

 متوسط رقم اجاره‌بهای پیشنهادی در شهر تهران به ۶۷۵هزار تومان به ازای هر مترمربع در مهر ماه امسال رسید، این رقم ۶۸درصد بالاتر از رقم اجاره‌بهای پیشنهادی در مهر سال گذشته بود، نکته حائز اهمیت در این خصوص تفاوت میزان رشد رقم اجاره‌بهای پیشنهادی در مناطق مختلف شهر تهران است. بررسی‌های گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از فایل‌های پیشنهادی موجران در سکوهای آنلاین نشان می‌دهد که رقم پیشنهادی موجران در منطقه یک ظرف مهرماه امسال نسبت به مهرماه سال قبل رشدی ۱۲۰درصدی داشته است. این رقم در ۳منطقه شمالی ۱۰۰درصد، در منطقه ۱۸ برابر ۵۰درصد و در مناطق جنوبی تهران یعنی ۱۵ تا ۲۰ در محدوده ۵۰ تا ۶۰ درصدی در نوسان است. این اعداد بیانگر آن است که رشد رقم پیشنهادی اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران متفاوت بوده؛ به‌نحوی‌که تورم اجاره‌بهای پیشنهادی در مناطق شمالی و متوسط پایتخت بالاتر از مناطق جنوبی آن است.

مستاجران و موجران مناطق جنوبی پایتخت «تاب‌آوری پایین‌تری در مقابل رشد هزینه‌های زندگی» دارند؛ همین تاب‌آوری کمتر باعث شده تا تورم اجاره‌ پیشنهادی و قطعی در مناطق جنوبی شهر، کمتر از مناطق متوسط و شمال شهر باشد. جهش‌های تورمی بر کیفیت زندگی اغلب اقشار جامعه اثر گذاشته است؛ اما این اثرگذاری بر گروه‌های مختلف درآمدی متفاوت است. به‌عنوان مثال درحالی‌که اقشار مرفه برای پوشش جهش تورمی مجبور به کاهش تعداد سفرهای خارجی می‌شوند و دهک‌های بالاتر قشر متوسط از تعداد سفرهای داخلی خود می‌کاهند، درآمد قشر ضعیف تنها کفاف حداقل‌های ضروری غیرقابل حذف را می‌دهد. همین موضوع ترمز رشد تورم اجاره در جنوب شهر را می‌کشد. در عین حال بخش زیادی از موجران در مناطق جنوبی تهران نیز در زمره اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند که بخشی از درآمد زندگی آنها از محل اجاره خانه دوم آنها تامین می‌شود، این گروه در شرایط تورمی فعلی حاکم بر اقتصاد، توان پذیرش ریسک خالی ماندن واحد اجاره‌ای خود را نداشته و بنابراین در تنظیم قرارداد اجاره با مستاجران، بیشتر راه می‌آیند و به این ترتیب تورم اجاره‌بهای پیشنهادی در جنوب شهر کمتر از شمال شهر است. از دیگر نکات حائز اهمیت در بازار اجاره شهر تهران در مهر ماه عدم تغییر رقم «اجاره‌بهای قطعی» بود؛ بخشی از این موضوع را باید ناشی از اثر فصلی و کاهش تعداد مستاجر با آغاز فصل پاییز دانست که باعث شده است، شتاب رشد تورم اجاره گرفته شود.

مهار تورم اجاره با فشار معیشت

محمود اولاد، اقتصاددان و کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است: «فشار معیشت مستاجرها» در شرایط فعلی و تقریبا یک‌سال اخیر به دستگاه «کنترل نامحسوس» تورم اجاره و به نوعی سپر مقابل ارقام اجاره مدنظر موجرها در بازار تبدیل شده است. در عین حال بخش قابل‌توجهی از موجرها به‌ویژه در شهرهای متوسط و کوچک، خانوارهای وابسته به درآمد حاصل از اجاره‌داری هستند که با دریافت عایدی از این بازار، ضعف حقوق بازنشستگی یا در صورت داشتن شغل، ضعف درآمد ماهانه‌شان مقابل قدرت خریدشان را به نوعی پوشش می‌دهند. بنابراین انتظار آن است که در دوره‌ تمدید قرارداد اجاره، موجرها متناسب با افزایش نرخ تورم و به تبع  آن افزایش هزینه زندگی‌شان، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کنند. این انتظار اما در ماه‌های اخیر به‌دلیل شرایط اقتصادی مستاجرها قابل تحقق نبوده است؛ چراکه مستاجرها بخش قابل‌توجهی از درآمد ماهانه‌شان را برای تامین «هزینه ضروری‌تر» زندگی، یعنی کالری حداقلی و خوراکی‌های کلیدی یا اقدامات اورژانسی درمانی و همچنین هزینه‌های ضروری فرزندانشان صرف می‌کنند و در عین حال، اولویت دوم را «پرداخت رقم اجاره‌بها» قرار داده‌اند.