بازار مسکن و چالش‌های کلان پیش‌رو

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، مسکن در ایران سال‌هاست از یک نیاز اولیه فراتر رفته و به یکی از پیچیده‌ترین مسائل اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است.

طی سال‌های متمادی هم قدرت خرید مردم تحلیل رفته و هم مسیرهایی که قرار بود برای حل مشکل مسکن طراحی شود با ناترازی و فرسودگی روبرو شده است.

چند سال قبل از «مرگ تدریجی قدرت خرید مردم» در بازار مسکن سخن گفته می‌شد؛ از اینکه فاصله درآمد خانوار با قیمت زمین و مسکن هر روز بیشتر می‌شود و حتی سال‌ها پس‌انداز هم دیگر تضمینی برای خانه‌دار شدن نیست.

امروز در کنار این واقعیت از «مرگ تدریجی برنامه‌ریزی» و ناترازی منابع و مصارف سخن گفته می‌شود. مسئله‌ای که نشان می‌دهد بحران مسکن فقط در جیب مردم اتفاق نیفتاده، بلکه به عرصه سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی هم رسیده است.

شاید کنار هم گذاشتن این دو روایت تصویر روشن‌تری از آنچه بر بازار مسکن گذشته به دست بدهد. از یک سو خانواری که هر روز از توان خرید خانه دورتر می‌شود و از سوی دیگر نظامی که برای پاسخ به این نیاز، با محدودیت منابع، تصمیم‌های مقطعی و فاصله گرفتن از ظرفیت‌های واقعی شهرها و مناطق مواجه است.

به گزارش تسنیم، نیمه‌های آذرماه سال 1399 مدیرعامل سابق شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به وضعیت بازار مسکن کشور گفته بود: اتفاقات متعددی طی سال های اخیر در بازار مسن کشور روی داده که در یک نمونه از فروردین ماه سال 97 تا تیر 98 قیمت مسکن از 5.5 میلیون تومان به 13.3 میلیون تومان در شهر تهران افزایش یافت.

محمد آئینی با اشاره به این که قیمت مسکن در تهران طی 20 سال اخیر 100 برابر شده است، افزود: گرانی سرسام آور یکی از ویژگی های مسکن طی سال های اخیر بوده است. بررسی روند تورمی بخش مسکن حاکی از آن است که طی 21 سال گذشته رشد قیمت مسکن به ویژه زمین همپای تورم عمومی بوده و حتی بالاتر از آن ثبت شده است.

وییکی از دیگر از اتفاقات بخش مسکن سونامی انصراف از دریافت وام مسکن است، گفت: دوره انتظار برای خانه دار شدن با یک سوم درآمد خانوارها نشان می دهد در سال 84 خانوار دهک یک با 31 سال پس انداز خانه دار می شد. همین خانوار در سال 92 باید 36 سال پس انداز می کرد. خانوار دهک 10  سال 84 با 3 سال و سال 92 با 4.5 سال پس انداز می توانست خانه دار شود. این در حالی است که یک خانوار دهک یک در شرایط کنونی باید 100 سال پس انداز برای خرید یک واحد مسکونی 75 متر متربعی داشته باشد. هنجار بین المللی برای خرید یک واحد مسکونی 5 تا 10 سال است.

وی همچنین سیاست غلط، ترزیق نقدینگی مقطعی و... را از عوامل افزایش تورم مسکن دانست و آنرا عامل مرگ تدریجی قدرت خرید مردم در این بخش اعلام کرد و با اعلام اینکه 43 درصد از خانوارهای  تهرانی اجاره نشین هستند، یادآور شد: طبق آمار سازمان نوسازی شهر تهران 20 درصد از جمعیت شهر تهران در مناطق حاشیه نشین زندگی می کنند و 40 درصد از خانوارهای تهرانی زیر خط فقر مسکن قرار دارند.

آئینی تاکید کرد: مسکن قابل استطاعت به واحدهای مسکونی با مساحت 25 تا 45 متر مربع اطلاق می شود که برای تامین مسکن گروه های هدف تولید و در قالب تملیک، اجاره یا اجاره به شرط تملیک عرضه می شود. 4 شهر سکونت حداقل یکی از زوجین در تهران، دهک درآمدی یک تا 5، سابقه سکونت حداقل 5 سال در تهران و فاقد زمین و واحد مسکونی بودن از جمله شرایط مسکن در استطاعت است.

این در حالی است که خسرو مختاری رئیس هیئت‌ عامل صندوق ملی مسکن اخیراً با اشاره به سیر تحول تاریخی مسئله مسکن در ایران، اظهار کرد: مسکن ابتدا موضوعی صرفاً مهندسی بود، اما به‌تدریج به یک چالش اجتماعی و پس از ایجاد شکاف درآمدی به موضوعی پیچیده مالی تبدیل شد.

وی با اشاره به ریشه‌های دوگانه سیاست‌گذاری مسکن افزود: عدم تعادل در سیستم‌های برنامه‌ریزی و بی‌توجهی به آمایش سرزمینی، مسکن را به یکی از ابرچالش‌های کشور تبدیل کرده است.

وی با استناد به اصل تعادل در همه سیستم‌ها، عدم تعادل و ناترازی منابع و مصارف را عامل مرگ تدریجی برنامه‌ریزی دانست و بر ضرورت کنترل مهاجرت از مبدأ و توجه به ظرفیت‌های منطقه‌ای تأکید کرد.

رئیس هیئت‌ عامل صندوق ملی مسکن خواستار تمرکز بر نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری به جای توسعه بی‌رویه حاشیه‌ای شد و گفت: در شرایط تورمی زمان گران‌ترین کالا است و طولانی شدن اجرای پروژه‌ها استرس و هزینه‌ها را به‌شدت افزایش می‌دهد.

وی با تفکیک میان نهادهای بانکی و صندوق‌ها توضیح داد: بانک‌ها بر مبنای نرخ سود سپرده فعالیت می‌کنند، اما صندوق‌ها بر تجمیع سرمایه‌های خرد و خلق سرمایه اجتماعی استوار هستند.

مختاری هدف اصلی صندوق ملی مسکن را کاهش هزینه‌های ناشی از زمان و ایجاد تعادل میان منابع و مصارف عنوان کرد.