هشدار تعارض منافع در اجرای مالیات خانه‌های خالی

علی فرنام پژوهشگر مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم درباره تصویب آیین‌نامه اجرایی تبصره 5 ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با موضوع شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه توسط شهرداری‌ها در هیئت وزیران، اظهار کرد: تصویب این آیین‌نامه در امتداد تلاش‌های قبلی در این زمینه انجام شده است. عملکرد قانون مالیات بر خانه‌های خالی که از سال 1399 اجرایی شد، محدود بود.

وی ادامه داد: در اصلاحات و تکمیل‌هایی که در سال 1403 و در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها صورت گرفت، برخی بندها برای رفع کاستی‌ها و محدودیت‌های این قانون در نظر گرفته شد.

وی افزود: یکی از این موارد که از اهمیت و تأثیرگذاری بالایی برخوردار است و شاید بتوان آن را یکی از مهم‌ترین ارکان اجرای قانون دانست، ایجاد انگیزه برای مشارکت شهرداری‌ها در این طرح از طریق اختصاص درآمدهای حاصل به آنهاست. اساساً می‌توان گفت پاشنه آشیل قانون مالیات بر خانه‌های خالی، موضوع شناسایی و احراز خالی بودن واحدهای مسکونی است که دشوارترین بخش اجرای آن محسوب می‌شود؛ چراکه این شناسایی صرفاً به یک مقطع زمانی محدود نیست و باید در یک بازه زمانی 120 روزه انجام شود.

پژوهشگر مسکن و شهرسازی یادآور شد: شهرداری‌ها به دلیل حضور میدانی و گستردگی جغرافیایی در کشور به‌گونه‌ای که در حدود هزار و 500 شهر حضور دارند، می‌توانند این واحدها را با سهولت بیشتری شناسایی کنند.

فرنام در عین حال اضافه کرد: البته شمول قانون مالیات بر خانه‌های خالی دارای محدودیت‌هایی است و ممکن است همه شهرها را دربرنگیرد، اما نکته اینجاست که شهرداری‌ها، مناطق و نواحی شهرداری ابزارهایی در اختیار دارند که می‌توانند به شناسایی این واحدها کمک کرده و درآمدهای حاصل نیز به خود آنها اختصاص پیدا می‌کند.

وی با بیان اینکه این موضوع وجه تمایز سیاست جدید با اقدامات قبلی است، گفت: معتقدم زمانی که مقرر بود درآمدهای مالیاتی به‌صورت مستقیم به صندوق ملی مسکن واریز شود، شهرداری‌ها از این محل انتفاعی نداشتند و در نتیجه انگیزه‌ای نیز برای مشارکت در اجرای طرح پیدا نمی‌کردند؛ چراکه طبق قانون جهش تولید مسکن، تمام درآمدهای مالیاتی حوزه مسکن باید به صندوق ملی مسکن واریز و در آنجا متمرکز شود.

وی بیان کرد: اما در اینجا مسیری که در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها نیز پیش‌بینی شده این است که شهرداری‌ها مسئولیت شناسایی واحدهای خالی را بر عهده بگیرند و درآمد حاصل نیز به آنها اختصاص یابد تا بتوانند این منابع را در نوسازی بافت‌های شهری و تأمین مسکن ارزان‌قیمت و در استطاعت هزینه کنند. انتظار می‌رود با این سازوکار، استقبال شهرداری‌ها از مشارکت در این موضوع افزایش یابد.

تعارض منافع شهرداری‌ها

وی در ادامه با اشاره به موضوع تعارض منافع احتمالی شهرداری‌ها تصریح کرد: شهرداری‌ها به دلیل اینکه بخش عمده‌ای از درآمدهایشان از محل عوارض و درآمدهای احتمالی ناشی از مصوبات کمیسیون ماده 5 و کمیسیون ماده 100 تأمین می‌شود، تمایل دارند پروانه‌های ساختمانی بیشتری صادر کنند. از این رو ممکن است این نگرانی وجود داشته باشد که مبارزه با خانه‌های خالی و پیگیری این موضوع به کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و در نتیجه کاهش درآمدهای آنها منجر شود. بنابراین در این زمینه یک دوگانگی وجود دارد که باید برای آن تدبیر شود.

وی افزود: در این راستا باید تأکید شود مسیرهایی که خارج از ضوابط و چارچوب طرح‌های شهری قرار دارند و تخلفاتی که از طریق کمیسیون ماده 100 یا خارج از حریم شهرها از طریق ماده 99 پیگیری می‌شوند، نباید مبنای تأمین درآمد شهرداری‌ها قرار گیرند. الزامات قانونی در این زمینه باید به‌طور جدی مورد توجه قرار گیرد تا قبح قانون‌شکنی از بین نرود و تبدیل تخلف به جریمه به یک رویه و عرف در مدیریت شهری تبدیل نشود.

فرنام با اشاره به مسیر فعالیت کمیسیون ماده 5 گفت: این کمیسیون البته یک مسیر قانونی محسوب می‌شود، اما باید برای موارد استثنایی مورد استفاده قرار گیرد نه صرفاً پروژه‌های موردی که معمولاً در اراضی با متراژ بالا اجرا می‌شوند. این اراضی نیز عمدتاً در مناطق گرانقیمت شهری قرار دارند. حتی افزایش تراکم و بالا رفتن زیربنای تولیدی و میزان ساخت مسکن در این مناطق نیز کمکی به حل مشکل مسکن شهر نمی‌کند؛ نه از نظر استطاعت مالی مردم، چراکه توان خرید این واحدها را ندارند، و نه از نظر کنترل قیمت‌ها.

وی ادامه داد: اتفاقاً این مصوبات موجب افزایش سهم واحدهای گران‌قیمت و لوکس در بازار می‌شوند و در عمل نتیجه آن می‌تواند تولید یک واحد پنت‌هاوس به ارزش هزار میلیارد تومان باشد؛ واحدی که شاید بتوان گفت تأثیری بر قیمت حدود 200 واحد مسکونی مصرفی در جنوب شهر با قیمت‌های پایین‌تر می‌گذارد. چند معامله از این جنس می‌تواند متوسط قیمت مسکن تهران را به‌شدت افزایش دهد؛ اتفاقی که در عمل نیز رخ داده است.

پژوهشگر مسکن و شهرسازی اظهار کرد:حتی در جریان جنگ شاهد بودیم قیمت‌ها روند افزایشی پیدا کردند؛ این در حالی بود که بازار در رکود قرار داشت، معامله‌ای انجام نمی‌شد و حتی شهر نیز نیمه‌تعطیل بود.

فرنام با اشاره به تحولات معاملات بازار مسکن طی چند ماه گذشته گفت: شاهد افزایش سهم واحدهای نوساز، واحدهای با متراژ بالا و واحدهای لوکس در معاملات بازار مسکن بوده‌ایم. این موارد دقیقاً همان خروجی‌هایی هستند که پیش‌تر به آنها اشاره کردم؛ یعنی پروانه‌های صادرشده بر اساس مصوبات کمیسیون ماده 5 که عمدتاً مربوط به اراضی بزرگ‌مقیاس در مناطق گران‌قیمت و ساخت واحدهای لوکس هستند.

وی افزود: افزایش سهم این واحدها با وجود تعداد محدود معاملات، به دلیل تأثیر وزنی بالایی که در محاسبه متوسط قیمت دارند، موجب شده است متوسط قیمت مسکن در تهران به بیش از 200 میلیون تومان برسد. این در حالی است که ممکن است انبوه واحدهای مصرفی شهر، یعنی واحدهای چند سال ساخت با عمر میانی که بخش رایج بازار را تشکیل می‌دهند و واحدهای با متراژ محدود که عمده تقاضای بازار به آنها اختصاص دارد، تحت تأثیر قیمت‌های بسیار بالای این املاک قرار بگیرند.

وی تأکید کرد: این وضعیت آثار نامطلوبی بر قیمت مسکن دارد. بنابراین، در این زمینه باید نوعی تنظیم‌گری انجام شود تا در عین فراهم کردن زمینه تحقق سیاست‌های مالیاتی، به‌ویژه مالیات بر خانه‌های خالی، مسیرهای متعارض با این سیاست، یعنی درآمدهای حاصل از عوارض و سایر منابع درآمدی شهرداری‌ها نیز مدیریت شود.