"یک تیر و 7 نشان" با مالیات بر املاک تجاری و اداری

علی فرنام پژوهشگر مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم با طرح پیشنهاد اعمال مالیات بر املاک تجاری و اداری اظهار کرد: این سیاست می‌تواند به‌صورت هم‌زمان چند هدف اقتصادی را دنبال کند و آثار آن فراتر از درآمدزایی برای دولت و شهرداری‌ها باشد.

وی با اشاره به تأثیر هزینه مالکیت و اجاره محل فعالیت بر قیمت تمام‌شده کالا و خدمات افزود: بخش قابل‌توجهی از هزینه واحدهای عرضه‌کننده کالا و خدمات به اجاره یا مالکیت محل فعالیت اختصاص دارد. این هزینه در نهایت به قیمت نهایی برای مصرف‌کننده منتقل می‌شود. بنابراین کاهش هزینه تأمین محل فعالیت می‌تواند بر قیمت تمام‌شده کالا و خدمات اثرگذار باشد.

وی با بیان این‌که بخش خدمات بزرگ‌ترین سهم اشتغال کشور را به خود اختصاص داده و این سهم در کلانشهرها بیشتر است، تصریح کرد: از سوی دیگر یکی از مهم‌ترین هزینه‌های ایجاد و تداوم اشتغال در این بخش، هزینه اجاره یا مالکیت واحدهای تجاری و اداری است که می‌تواند فعالیت اقتصادی و ایجاد مشاغل جدید را دشوار کند.

فرنام با اشاره به وجود تعداد قابل‌ توجهی از واحدهای تجاری و اداری خالی در تهران و سایر کلان‌شهرها اضافه کرد: بخشی از این املاک به دلیل افزایش ارزش سرمایه‌ای، بدون استفاده نگهداری می‌شوند. این وضعیت عرضه مؤثر در بازار را کاهش داده و به افزایش قیمت اجاره و سرقفلی املاک تجاری و اداری منجر شده است؛ در حالی که سرمایه‌های قابل‌ توجهی در قالب این املاک ایجاد شده، اما وارد چرخه فعالیت اقتصادی نمی‌شوند.

وی ادامه داد: اعمال مالیات بر این املاک می‌تواند مالکان را به عرضه واحدهای خالی در بازار ترغیب کند و از نگهداری آنها با انگیزه افزایش ارزش سرمایه‌ای جلوگیری کند.

پژوهشگر مسکن و شهرسازی یکی دیگر از آثار این سیاست را کاهش انگیزه تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری و اداری دانست و گفت: قیمت املاک تجاری به‌طور متوسط حدود سه برابر املاک مسکونی است و قیمت املاک اداری نیز بسته به موقعیت مکانی، تا 1.5 برابر و در برخی موارد دو برابر املاک مسکونی برآورد می‌شود.

فرنام افزود: این اختلاف قیمت، انگیزه سازندگان برای اختصاص پروژه‌های ساختمانی به کاربری‌های تجاری و اداری را افزایش می‌دهد. در نتیجه، بخشی از ظرفیت ساخت‌وساز مسکونی به این کاربری‌ها اختصاص پیدا می‌کند و تقاضا برای دریافت تراکم ساختمانی با هدف اجرای پروژه‌های تجاری و اداری نیز افزایش می‌یابد.

وی با اشاره به انتقال بخشی از فعالیت‌های اداری و خدماتی به واحدهای مسکونی به دلیل بالا بودن هزینه املاک تجاری و اداری اظهار کرد: در کلان‌شهرها و به‌ویژه تهران، تعداد قابل‌توجهی از شرکت‌ها، ادارات خصوصی و مشاغل خدماتی در واحدهای مسکونی مستقر شده‌اند. این روند بخشی از ظرفیت واحدهای مسکونی را از بازار سکونت خارج می‌کند و بر عرضه مسکن و بازار اجاره فشار وارد می‌آورد.

پژوهشگر مسکن و شهرسازی یادآور شد: در برخی موارد شرکت‌ها حتی به‌ جای اجاره واحد مسکونی، اقدام به خرید آن می‌کنند تا علاوه بر تأمین محل فعالیت خود از افزایش احتمالی ارزش ملک نیز بهره‌مند شوند. این مسئله به‌ویژه در مناطق مختلف تهران، از جمله مناطق 6، 3 و یک و سایر مناطق شمالی شهر، قابل مشاهده است.

فرنام تأکید کرد: اگر بتوان با اعمال محدودیت‌ها و سیاست‌های مالیاتی، فعالیت‌های اداری و تجاری را به سمت کاربری‌های متناسب هدایت کرد، این اقدام می‌تواند بر کاهش یا تثبیت قیمت و اجاره مسکن نیز اثر مثبت داشته باشد و بخشی از فشار واردشده به بازار املاک مسکونی را کاهش دهد.

وی با بیان این‌که مالیات بر املاک تجاری و اداری می‌تواند منبع درآمدی جدیدی برای دولت و شهرداری‌ها ایجاد کند، گفت: بهتر است سهم مناسبی از این درآمد به شهرداری‌ها اختصاص پیدا کند تا زمینه مشارکت و همراهی آنها در اجرای این سیاست فراهم شود.

پژوهشگر مسکن و شهرسازی در جمع‌بندی آثار این پیشنهاد اظهار کرد: کاهش قیمت سرقفلی املاک تجاری و اداری، تعدیل اجاره‌بهای مسکن، کاهش هزینه ایجاد و حفظ اشتغال، افزایش عرضه املاک بلااستفاده، کاهش قیمت تمام‌شده کالا و خدمات و ایجاد درآمد برای دولت و شهرداری‌ها از جمله اهدافی است که می‌توان با اجرای صحیح این سیاست دنبال کرد.