گره «ریز» خرید مسکن

راضیه احقاقی:  70درصد تقاضای فعلی بازار مسکن تهران به واحدهای ریزمتراژ به‌خصوص در مناطق جنوبی شهر معطوف شده است؛ درحالی‌که وام خرید مسکن به‌دلیل پوشش‌پذیری محدود نسبت به کل قیمت خانه و رقم بالای بازپرداخت ماهانه، از اولویت خارج شده، بخش زیادی از مردم به دنبال یافتن خانه‌های 35 تا 50 متری هستند. با وجود این، محدودیت در ضوابط ساخت‌وساز خانه‌های ریزمتراژ در شهر تهران طی 1.5دهه اخیر باعث شده است تا متوسط سن بنای واحدهای نقلی در پایتخت 16سال باشد و سهم واحدهای ریزمتراژ از کل عرضه‌های جدید آپارتمان در سال گذشته تنها 0.5درصد باشد. در چنین شرایطی مدیریت شهری درصدد است تا با اجرای طرح «توسعه حمل‌ونقل محور شهر» مجوز ساخت خانه‌هایی با حداقل مساحت 35متر را در اطراف ایستگاه‌های مترو بدهد؛ طرحی که اگرچه در بیان جذاب به نظر می‌رسد، اما به‌دلیل مکان‌یابی و حذف اغلب محلات جنوبی پایتخت از آن، بعید است که بتواند به استطاعت‌پذیری مسکن گروه‌های کم‌درآمد و حتی میان‌درآمد کمک شایانی داشته باشد.

سهم محدود آپارتمان‌های ریزمتراژ

عمده متقاضیان خرید مسکن در کلان‌شهر تهران به دنبال واحدهای ریزمتراژ هستند، جهش‌های متوالی قیمت مسکن طی سال‌های گذشته و جا ماندن دستمزدها از تورم شرایطی را رقم زده که بودجه اغلب متقاضیان خرید مسکن ملکی تنها کفاف واحدهای نقلی به‌خصوص در مناطق جنوبی شهر را می‌دهد. بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار املاک پایتخت نشان از آن دارد که در شرایط رکود سنگین حاکم بر معاملات مسکن، عمده تقاضا (به لحاظ تعداد) مربوط به واحدهای ریزمتراژ 35 تا 50 مترمربعی است که قیمتی کمتر از 5‌میلیارد تومان دارند و به این ترتیب همچنان در استطاعت خرید برای افراد بیشتری هستند. این در حالی است که در نیمه ابتدایی مهرماه امسال فایل‌های ریزمتراژ 35 تا 50 مترمربعی سهمی حدود 10 تا 15درصدی را در آگهی‌های فروش آپارتمان در سکوهای آنلاین به خود اختصاص داده‌اند.

بررسی آگهی‌های فروش املاک در مناطق 22گانه تهران از آن حکایت دارد که حدود 70درصد واحدهای نقلی در مناطق جنوبی شهر (منطقه 9 تا 20) متمرکز هستند. در نیمه ابتدایی مهر (بازه مورد بررسی برای این گزارش) هیچ واحدی با متراژ کمتر از 50مترمربعی در منطقه یک آگهی نشده است. سهم ریزمتراژهای کمتر از 50مترمربعی از کل آگهی‌های فروش در مناطق جنوبی حدود 20درصد از کل آگهی‌ها است. البته با افزایش متراژ تا 60متر سهم آگهی‌های فروش به حدود 23درصد افزایش می‌یابد. متوسط عمر بنای واحدهای ریزمتراژ آگهی‌شده در سکوهای آنلاین حدود 16سال است؛ چراکه عمده ساخت خانه‌های ریزمتراژ در دهه80 و سال‌های ابتدایی دهه90 که تامین 100درصدی پارکینگ الزامی نبود، احداث شده‌اند. طی یک دهه اخیر الزام به تامین 100درصدی پارکینگ باعث شد تا ساخت واحدهای ریزمتراژ در شهر تهران به شدت افت کند. این در حالی است که این روزها عمده تقاضای مسکن بر خانه‌های ریزمتراژ متمرکز شده است.

متوسط «قیمت پیشنهادی» فایل‌های 35 تا 50مترمربعی در تهران حدود 150‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع است، این رقم 100‌میلیون تومان (تقریبا 35 درصد) کمتر از میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در پایتخت است. البته ارزان‌تر بودن متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نقلی از سویی ناشی از تمرکز 70درصد واحدها در مناطق جنوبی و از سوی دیگر نتیجه عمر بالای خانه‌های ریزمتراژ است. در شرایطی خانه‌های ریزمتراژ سهم محدودی از کل آگهی‌های آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهد که عمده تقاضا برای خانه به‌خصوص در جنوب شهر بر بازار آپارتمان‌های نقلی متمرکز شده است. بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از مشاوران املاک فعال در مناطق 9 تا 20 حکایت از آن دارد که تقریبا 70درصد متقاضیان خرید آپارتمان در این محلات به دنبال واحدهای نقلی هستند و این موضوع باعث شده تا «قیمت هر مترمربع آپارتمان» ریزمتراژ بالاتر از «قیمت هر مترمربع آپارتمان» با متراژ بالا باشد.

در شرایطی که عرضه واحدهای ریزمتراژ محدود است، شهروندان مجبور می‌شوند تا از سایر فاکتورهای مدنظر شامل «سن بنا»، «طبقه بالا بدون آسانسور»، «نورگیری» یا... صرف نظر کنند تا بودجه آنها کفاف خرید خانه را بدهد. همچنین بررسی‌ها نشان از آن دارد که تمایل به دریافت وام خرید مسکن در جنوب پایتخت کاهشی است، رقم بالای اقساط ماهانه وام ودیعه مسکن باعث شده تا اقشار کم‌درآمدتر ترجیح دهند تا آپارتمانی ارزان‌تر و مطابق با بودجه خود بیابند؛ چراکه احتمال می‌دهند در بازپرداخت اقساط قابل‌توجه وام ودیعه دچار چالش شوند.

قوانین مانع تطبیق عرضه و تقاضا

تمایل متقاضیان به خرید واحدهای ریزمتراژ و رونق بالاتر معاملات آپارتمان‌های نقلی موضوعی است که سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز از آن مطلع هستند و حتی در سال‌های اخیر همواره خواهان ایجاد امکانی برای ساخت‌وساز واحدهای ریزمتراژ بوده‌اند؛ اما «ضوابط ساخت‌وساز» طی 1.5دهه اخیر ضد کوچک‌سازی مسکن بوده است. یکی از مهم‌ترین قوانین ضدکوچک‌سازی الزام به تامین 100درصدی پارکینگ است. از اواخر دولت سیزدهم، عدم ساخت واحدهای کوچک متراژ به‌عنوان یکی از موانع تولید مسکن در استطاعات شناسایی شد و شورای عالی مسکن درصدد برآمد تا با رفع موانع قانونی، زمینه‌ساز رونق ساخت‌وسازهای کوچک متراژ شود؛ وعده‌ای که به‌دلیل عدم هماهنگی میان شورای عالی مسکن و مدیریت شهری هنوز محقق نشده است.

در سال‌های گذشته عمده پروانه‌های ساختمانی احداث بنا در شهر تهران برای واحدهای 100 تا 120مترمربعی صادر شده است. این در حالی است که تا سال1403 که آمار معاملات مسکن منتشر می‌شد، 80درصد معاملات مربوط به خانه‌های زیر 80متر بود. اگرچه 2سال از عدم انتشار داده‌های معاملاتی مسکن می‌گذرد، اما با توجه به اوج‌گیری قیمت مسکن و جا ماندن «دستمزدها» از تورم، متراژ خانه در استطاعت طی 2سال اخیر قطعا کاهش نیز یافته است. سال گذشته 55هزار و 373واحد مسکونی در استان تهران تکمیل و به بازار عرضه شد، از کل این واحدها تنها 28واحد متراژی کمتر از 50مترمربعی داشتند و تقریبا 300واحد نیز متراژی 50 تا 60مترمربعی داشته‌اند. به این ترتیب سهم ریزمتراژهای کمتر از 60مترمربعی از خانه‌های تازه تاسیس عرضه شده به بازار مسکن پایتخت در سال گذشته تقریبا 0.5درصد بود. عرضه 0.5درصدی واحدهای نقلی در شرایطی که عمده تقاضای فعلی در معاملات مسکن در بخش ریزمتراژها معطوف شده، نشان از عدم تطبیق سیاستگذاری با شرایط حاکم بر بازار دارد.

جانمایی TODها درست است؟

اصلاح ضوابط ساخت‌وساز به‌نحوی که امکان احداث واحدهای ریزمتراژ مهیا شود، خواسته قدیمی مردم، سازندگان و حتی کارشناسان از مدیریت شهری است. در شرایط کنونی مدیریت شهری درصدد برآمده تا رفع موانع ساخت واحدهای ریزمتراژ را با مفهوم TOD ترکیب کند. TOD به مفهوم توسعه شهر مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی است؛ شهرداری تهران درصدد است که به ساخت خانه‌ها ریزمتراژ با مساحت حداقل 35مترمربعی براساس دسترسی به ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی مجوز بدهد. در این خصوص 81نقطه از شهر تهران نیز شناسایی شده که همگی اطراف ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی و عمدتا مترو واقع شده‌اند و قرار است که برای ساخت واحدهای ریزمتراژ مجوز بگیرند.

در این اصلاح قرار است که الزام تامین 100درصدی پارکینگ، 30 تا 50درصد کاهش یابد. به‌عنوان مثال در یک واحد 10واحدی امکان تامین 7 یا 5پارکینگ بر اساس موقعیت منطقه در نظر گرفته شده است. این موضوع امکان احداث واحدهای ریزمتراژتر را به سازندگان می‌دهد. اگرچه طرح به شکل کلی درست و جذاب به‌نظر می‌رسد، اما مشمول ایراداتی نیز می‌شود. در نقشه TOD طراحی‌شده برای تهران که در کمیسیون ماده5 نیز به تصویب رسیده و منتظر مطرح شدن در شورای عالی شهرسازی و معماری است، اشکال تمرکزی به چشم می‌خورد. درحالی‌که عمده تقاضای ریزمتراژها مربوط به مناطق جنوبی پایتخت است، اما در هیچ نقطه‌ای از مناطق 20، 21، 16، 17 کاندیدای ساخت‌وساز ریزمتراژ نیست. این در حالی است که در دو منطقه 6 و 7 تهران که تمرکز واحدهای اداری و تجاری است، 19 نقطه به‌عنوان تبدیل به TOD در نظر گرفته شده و قرار است که امکان ساخت‌وساز ریزمتراژ به آنها داده شود.

با توجه به قیمت بالای مسکن در این 2منطقه اداری شهر، ساخت‌وساز ریز متراژ در این مناطق لزوما باعث نمی‌شود تا بخش بیشتری از مردم صاحب مسکن ملکی در استطاعت شوند. منطقه19 تنها یک محل برای تبدیل به TOD و در مناطق 4 و 5 به‌عنوان مناطق اصلی سکونتی شهر مجموعا 5نقطه به‌عنوان TOD در نظر گرفته شده است. منطقه9 به‌عنوان یکی از محلات قدیمی تهران نیز فاقد نقطه‌ای برای تبدیل به TOD است. البته در منطقه12 به‌عنوان یکی از کانون‌های اصلی بافت فرسوده، 12نقطه برای تبدیل به TOD در نظر گرفته شده است. بنابراین این موضوع یکی از نقاط قوت نقشه تدوین شده است که حتی می‌تواند به نوسازی بافت فرسوده منطقه12 کمک کند. با توجه به زمان‌بر بودن تصویب و اجرای این طرح، امید چندانی به آغاز ساخت‌وساز واحدهای کوچک مقیاس با رفع موانع موجود از مسیر TOD نیز وجود ندارد و بنابراین فعلا نباید منتظر افزایش عرضه واحدهای کوچک‌مقیاس بود.