ماموریت غیرممکن مسکن تا ۱۴۰۷

گروه مسکن و شهری: دولت بعد از ۲سال اجرای برنامه هفتم در بخش مسکن، به‌خاطر آنچه «نبود شرایط اقتصادی و مالی مناسب برای تحقق اهداف کلیدی برنامه» اعلام کرده است، اقدام به تهیه نقشه «بازسازی برنامه ۵ساله» کرد. قانون برنامه هفتم ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور را پیش‌بینی کرده بود که البته در کیف تکالیف دولت قرار داشت. از این تعداد باید سالی ۲۰۰هزار مسکن‌حمایتی روی زمین‌های ۹۹ ساله ساخته شود؛ به‌طوری‌که مقرر شده بود در مجموع ۵سال منتهی به ۱۴۰۷، به میزان ۳۳۰هزار هکتار اراضی دولتی آماده‌سازی کامل شود و برای خانه‌سازی در اختیار قرار بگیرد؛ مساحتی بیش‌از ۵برابر مساحت فعلی شهر تهران. آخرین گزارش دولت از آمارهای تولید مسکن در بازار معمولی و بازار حمایتی ساخت‌وساز از یک‌سو و همچنین میزان اراضی دولتی واگذارشده به صورت ۹۹ساله از سوی‌دیگر طی ۲سال اول برنامه هفتم نشان می‌دهد،‌ نه‌تنها اهداف سالانه در دو حوزه زمین و مسکن محقق نشده که به‌خاطر دلایل ۶گانه اقتصادی، سیاسی و مالی تحقق آنها طی سال‌های باقی‌مانده از برنامه هفتم «غیرممکن» است. پیش‌نویس تهیه‌شده در قالب «احکام و اهداف غیر قابل اجرا در برنامه ۵ساله هفتم» که بخشی از آن به احکام بخش مسکن یعنی مفاد ۴۹ و ۵۰ اختصاص دارد، بعد از تصویب نهایی در دولت به مجلس ارائه می‌شود. در صورت ارائه این نقشه «هدف سالانه تولید مسکن» و همچنین «هدف ۵ساله عرضه زمین ۹۹ساله» متناسب با واقعیت‌های اقتصادی خانوارها و شبکه بانکی و همچنین منابع در اختیار دولت ۲۵ تا ۵۰درصد تعدیل می‌‌شود.

هدف ساخت فراتر از تقاضای مسکن؟

 یکی از ۲ماموریت‌ محول‌شده به دولت در حوزه مسکن برنامه هفتم، احداث سالانه ۲۰۰هزار مسکن‌حمایتی است که براساس این تکلیف، علاوه بر این نوع عرضه، باید سالی ۸۰۰هزار واحدمسکونی جدید به ترتیب در روستاها، بافت‌های فرسوده و سایر مناطق شهرها توسط بخش‌خصوصی یا همان فعالان ساختمانی احداث شود. تفاوت ۲۰۰هزار مسکن حمایتی و ۸۰۰هزار مسکن دیگر به نوع زمین آنها مربوط می‌شود که اولی روی اراضی ۹۹ساله دومی و سایر واحدها روی زمین‌های غیردولتی باید احداث شود. دولت به ۳دلیل،‌ خواستار اصلاح هدف تولید مسکن در برنامه هفتم برای سال‌های باقی‌مانده این برنامه شده است. مهم‌ترین «واقعیت» بخش مسکن و ساختمان کشور در شرایط فعلی را «نرخ رشد تولید» بیان می‌کند.

برنامه هفتم هدف‌گذاری کرده بود در سال‌های برنامه هفتم، بخش ساختمان سالی ۹درصد رشد کند. اما نرخ رشد این بخش در سال۱۴۰۳ به میزان ۰.۵درصد و در سال۱۴۰۴ نیز به میزان ۱.۴درصد بود. رشد بخش‌های مختلف اقتصاد به نوعی، آیینه رشد اقتصادی کشور است که آن نیز تحت فراهم‌بودن شرایط مناسب اقتصادی و سیاسی تا سطح مطلوب افزایش پیدا می‌کند. برنامه هفتم،‌ نرخ رشد ۸درصد را برای اقتصاد ایران پیش‌بینی کرده بود؛ اما در واقعیت، تولید ناخالص داخلی در سال اول برنامه ۲.۱درصد رشد کرد و در سال گذشته به‌عنوان سال دوم رشد منفی ۰.۳درصد را ثبت کرد. بنابراین همان‌طور که شرایط برای تحقق رشد ۸درصدی اقتصاد ایران فراهم نیست، این مهم برای بخش ساختمان نیز فعلا امکان تحقق ندارد.

در پیش‌نویس تهیه‌شده برای اصلاح احکام و اهداف برنامه هفتم توسعه، «تولید روزانه حداقل ۵.۵‌میلیون بشکه نفت» و همچنین «کاهش نااطمینانی و ریسک و مخاطرات حاکم بر کشور» به‌عنوان حداقل ۲ شرط کلیدی برای افزایش نرخ رشد اقتصادی تا سطح هدف ۸ درصدی اعلام شده است. از طرفی، پیش‌تر وزارت راه‌وشهرسازی نیز علل رشد پایین بخش ساختمان در سال‌های اخیر را مجموعه‌ای از شرایط بیرونی و درونی بخش همچون جذابیت فعالیت‌های غیرمولد به‌خاطر بازدهی بالای آنها در مقایسه با کار مولد، تورم تولید، منابع مالی محدود و عدم حمایت بخش تقاضا از بخش عرضه مسکن به‌خاطر قدرت خرید پایین خانوارها اعلام کرده بود.

وقتی رشد بخش ساختمان محدود و پایین است نمی‌توان انتظار داشت «تیراژ تولید مسکن» بالا باشد. بنابراین اولین دلیل از نگاه دولت برای ضرورت تعدیل «تکلیف تولید مسکن»، این فاکتور رشد پایین ارزش‌افزوده بخش ساختمان و نبود شرایط برای بالارفتن آن است. دلیل دوم، عملکرد بازار ساخت‌وساز طی سال‌های گذشته است که میانگین تولید یا همان تیراژ ساخت کمتر از ۵۰۰هزار واحد مسکونی در سال بوده است. این به معنای آن است که بازیگران بازار ساخت‌وساز بخاطر شرایط مختلف از جمله تورم تولید و نبود قدرت خرید و تقاضای موثر قادر نیستند تیراژ ساخت را مثل اوایل دهه۹۰ تا سطح ۸۰۰هزار واحد در سال برسانند. ضمن آنکه اخیرا مطالعات جمعیتی برای نیازسنجی بازار مسکن نشان داد، تقاضای سالانه برای عرضه جدید مسکن حداکثر حدود ۶۰۰ تا کمتر از ۷۰۰هزار واحد در سال است.

دلیل سوم اما مساله مالی است. محاسبات دولت در برنامه بازسازی برنامه هفتم حکایت از آن دارد که تکلیف ساخت ۵‌میلیون واحد مسکونی در ۵سال برنامه چیزی در حدود ۲۷۰۰همت منابع مالی و اعتباری نیاز دارد؛ رقمی که نه از عهده بانک‌ها، نه از توان خانوارها و نه از دست بودجه دولت برمی‌آید. در عین حال برش سالانه این منبع مالی مورد نیاز طی ۲سال اول نشان می‌دهد، آنچه تامین مالی شده توسط این سه ضلع، کمتر از هدف‌گذاری بوده است. دولت به استناد دلایل سه‌گانه عدم تحقق هدف ساخت یک‌میلیون مسکن جدید در هر سال، نقشه ساخت سالانه ۷۴۰هزار واحد مسکونی جدید در سال‌های باقی‌مانده از برنامه هفتم را تهیه کرده است.

 تعدیل عرضه «زمین ۹۹ ساله» معادل  مساحت تهران در هر سال

 دومین تکلیف بزرگ و کلیدی در برنامه هفتم، موضوع «تامین زمین برای ساخت مسکن» است. این تکلیف که در ماده۵۰ برنامه آمده است می‌گوید، دولت باید در مجموع ۵سال برنامه هفتم به میزان ۰.۲درصد از مساحت سرزمین «ظرفیت سکونتگاهی کشور» را افزایش دهد. معنای این رقم آن است که باید طی ۵سال، ۳۳۰هزار هکتار به «محدوده مسکونی» کشور افزوده شود. برنامه هفتم این میزان افزایش را صرفا برای «افزایش محدوده شهرهای کوچک، میانی و مرزی و روستاها» در نظر گرفته است نه همه شهرهای کشور. این تکلیف در عین حال، «افزایش مساحت مسکونی کشور» را در قالب «عرضه زمین ۹۹ساله» در نظر گرفته است. طی سال‌های گذشته یکی از اختلاف‌نظرهای دولت و مجلس، همین «زمین‌گشایی به‌صورت اراضی ۹۹ساله برای ساخت مسکن حمایتی ویژه کم‌درآمدها و فقرای مسکن» بوده است.

نمایندگان اصرار دارند دولت باید زمین به محدوده شهرها و روستاها اضافه کند؛ اما دولتی‌ها معتقدند «امکانات و منابع برای این منظور وجود ندارد». اکنون با هماهنگی صورت‌گرفته بین دولت و مجلس برای ارائه «نسخه اصلاح برنامه هفتم توسعه»، در پیش‌نویس این نسخه این تکلیف حذف شده و برای کنار گذاشتن آن سه علت قید شده است. مساحت شهر تهران چیزی در حدود ۶۰هزار هکتار است و تکلیف «افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور به میزان ۳۳۰هزار هکتار طی ۵سال یا ۶۶هزار هکتار در هر سال» به معنای آن است که دولت باید سالانه معادل حداقل «یک مساحت شهر تهران» زمین‌های خام بیرون از محدوده شهرها و روستاها را تمام و کمال آماده‌سازی کند و با همه امکانات زیربنایی و روبنایی به‌صورت اجاره ۹۹ساله (رایگان) برای ساخت مسکن اختصاص دهد. دولت اولین دلیل برای امکان‌پذیر نبودن این تکلیف را «ظرف زمانی بسیار کوچک» تعیین‌شده در برنامه هفتم اعلام کرده است. این ۳۳۰هزار هکتار تکلیف ۵ساله معادل ۱۱درصد کل محدوده سکونتگاهی کشور است که طی هزاران سال در ۱۴۴۰شهر و ۴۰هزار روستا شکل گرفته است.

از این منظر، انجام این تکلیف «غیرممکن» اعلام شده است. از طرف دیگر، کارنامه تامین زمین ۹۹ساله در ۴سال گذشته که قانون جهش تولید مسکن در کشور به اجرا گذاشته شد، نشان می‌دهد، توان اقتصادی و مالی و همچنین فنی و ملکی دولت برای واگذاری زمین ۹۹ساله از طریق افزایش محدوده سکونتگاهی سالی ۳۰هزار هکتار بوده است که درست کمتر از نصف «هدف برنامه» است. دلیل سوم دولت برای حذف یا تعدیل این تکلیف، «منابع مالی مورد نیاز برای آماده‌سازی زمین ۹۹ساله» است. هزینه آماده‌سازی زمین خارج از محدوده برای «شهر شدن» برای ۳۳۰هزار هکتار تکلیف برنامه به ۶۶۰۰ همت اعتبار دولتی نیازمند است. این در حالی است که طی سال‌های گذشته سالی متوسط ۱۴ تا ۳۰همت اعتبار در بودجه کشور برای بخش مسکن در نظر گرفته شد که رقم بسیار ناچیز برای هدف برنامه است. دولت معتقد است با توجه به شرایط اقتصادی موجود، تامین ۶۶۰۰همت اعتبار فقط برای «زمین ۹۹ساله» به هیچ عنوان قابل تحقق نیست.