تناقض قیمت در بازار مسکن

نیلوفر ادیب‌نیا:  چهار اقتصاددان، حسن قلی‌پور، کوان اوک لی، کامل طعوم و محمدرضا فرزانگان(استاد اقتصاد خاورمیانه، دانشگاه فیلیپس ماربورگ، آلمان)، در مقاله‌ای تازه در نشریه علمی «اقتصاد کاربردی» (Applied Economics)، تحولات بازار مسکن کلان‌شهر تهران را در بحبوحه دو جنگ ۱۲روزه و ۴۰روزه در سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ بررسی کرده‌اند. این پژوهش با عنوان « عملکرد بازار مسکن و حکمرانی اضطراری مسکن در شرایط درگیری مسلحانه: شواهد توصیفی از ایران در سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶»، علاوه بر بررسی تغییرات حجم معاملات، قیمت‌های پیشنهادی و بازار اجاره در شرایط جنگی کشور، به واکنش سیاستگذاران شهری در برابر بحران، از جمله تدابیر اضطراری برای اسکان آسیب‌دیدگان، تسهیل صدور مجوزهای ساختمانی و روند بازسازی واحدهای مسکونی خسارت‌دیده نیز می‌پردازد. یافته‌های این مطالعه نشان می‌دهد که بازار مسکن پایتخت در روزهای بحرانی جنگ با رفتاری متناقض و معماگونه روبه‌رو شد: از یک‌سو با فروکش کردن تمایل خریداران، حجم معاملات و تعداد فایل‌های ثبت‌شده در بازار سقوطی چشم‌گیر را تجربه کرد؛ اما از سوی دیگر، قیمت‌های اسمی اعلام‌شده تنها شوکی گذرا دیدند و پس از افتی بسیار کوتاه‌مدت، مجددا روندی صعودی به خود گرفتند.

این جهش دوباره، هرچند ممکن است در نگاه نخست فریبنده به نظر برسد، اما نباید آن را به اشتباه نشانه‌ای از رونق یا احیای بازار تلقی کرد. ایستایی و قفل شدن معاملات در چنین برهه‌هایی از چند عامل ریشه می‌گیرد: نخست آنکه نااطمینانی شدید ناشی از بحران، خانوارها و سرمایه‌گذاران را ناگزیر می‌کند تصمیم‌گیری‌های پرریسک و سنگین ملکی را به تعویق بیندازند. دوم، ترکش‌های جنگ و فشارهای تحریمی سامانه‌های مالی، سازوکارهای مالیاتی و فرآیندهای ثبت رسمی را با اختلال مواجه می‌سازد. از طرف دیگر، سمت عرضه نیز واکنشی انقباضی نشان می‌دهد؛ گروهی از مالکان ترجیح می‌دهند ملک خود را کلا از بازار بیرون بکشند و آنهایی هم که قصد فروش دارند، نه‌تنها حاضر به انعطاف قیمتی نیستند، بلکه با لحاظ تورم لجام‌گسیخته و جبران هزینه‌های سنگین جایگزینی مسکن، ارقام بالاتری را مطالبه می‌کنند. حاصل این رفتار آن است که «نقدشوندگی بازار» بسیار سریع‌تر و سنگین‌تر از «قیمت‌های روی کاغذ» سقوط می‌کند.

بر همین اساس، پرسش محوری پژوهش آن است که در میانه این جنگ‌ها، همزمان با مسدود شدن نقدشوندگی و پرواز قیمت‌های اسمی، سیاست‌های حوزه مسکن و مدیریت شهری در ایران چه مسیری را در پیش گرفتند؟ درک این دوگانگی یعنی تفکیک نقدشوندگی از قیمت‌های اعلام‌شده در آگهی‌ها کلید فهم رفتار بازار مسکن ایران است. در ساختاری که وام‌های مسکن کارآیی چندانی ندارند و دسترسی عمومی به بازارهای مالی بین‌المللی مسدود است، مسکن نقشی دوگانه یافته است: هم کالایی مصرفی برای سکونت به شمار می‌رود و هم مهم‌ترین سپر دفاعی خانوارها برای حفظ ارزش دارایی‌ها. معاملات مسکن در ایران در بستری به‌شدت تورمی رقم می‌خورد؛ اقتصادی که طبق برآورد صندوق بین‌المللی پول، تورم سال۲۰۲۶ آن به حدود ۷۰درصد می‌رسد. در چنین اتمسفری، تلفیق جنگ، تحریم‌ها و سیاست‌های پولی نسنجیده باعث می‌شود قیمت‌های پیشنهادی مدام قد بکشند؛ حال‌ آنکه در زیر پوست بازار، قدرت خرید جامعه فرسوده می‌شود، ارزش واقعی دارایی‌ها تحلیل می‌رود و نبض معاملات در رکودی عمیق از تپش می‌افتد.

تهران، بی‌گمان قلب تپنده بازار مسکن ایران است. این استان با جمعیتی نزدیک به ۱۴‌میلیون نفر، حدود یک‌ششم کل جمعیت کشور را در خود جای داده و کلان‌شهر تهران به‌تنهایی جمعیتی حدود ۹‌میلیون نفری دارد. بر اساس برآوردهای سال۲۰۲۰، تراکم جمعیتی این کلان‌شهر به رقم خیره‌کننده ۱۱ هزار و ۴۰۰ نفر در هر کیلومترمربع می‌رسد.  این فشردگی و حجم بالای جمعیت، دهه‌هاست که زیرساخت‌ها و شریان‌های شهری را فرسوده، بحران ترافیک و آلودگی هوا را مزمن، منابع آب و برق را ناپایدار و آسیب‌پذیری شهر در برابر سوانح طبیعی را دوچندان کرده است؛ چالش‌هایی که در کنار شکاف عمیق طبقاتی میان شمال مرفه و جنوب محروم، تاب‌آوری پایتخت را به مویی بند کرده‌اند. در چنین زمینه‌ای، شعله‌ور شدن درگیری‌های نظامی، خرابی و جابه‌جایی‌های جمعیتی و ضرورت بازسازی خرابی‌ها، بار مضاعفی را بر دوش شهری تحمیل کرد که پیش از آن نیز زیر فشار تحریم‌های اقتصادی و ناکارآمدی‌های ساختاری به‌شدت تحلیل رفته بود.

شکنندگی این بازار اما داستانی قدیمی‌تر است. از میان نزدیک به ۲۸‌میلیون خانوار ایرانی، بالغ بر ۸‌میلیون خانوار اجاره‌نشین هستند؛ نسبتی که در شهرهای بزرگ به ۴۰درصد می‌رسد و نیمی از این مستاجران عملا با پدیده بحرانی «فقر مسکن» روزگار می‌گذرانند. از سوی دیگر، مسکن بخش زیادی از سبد هزینه‌ای خانوار را می‌بلعد؛ به‌گونه‌ای‌که در پایتخت، حدود ۶۰درصد از کل بودجه خانواده صرف سرپناه می‌شود؛ درحالی‌که این میانگین در سطح کشور ۴۴درصد است.  بنابراین، بازار مسکن تهران پیش از آغاز نخستین جنگ در فاصله ۱۳ تا ۲۴ ژوئن ۲۰۲۵، بازاری قطبی‌شده، چندپاره و فاقد نقدشوندگی بود. در بهار همان سال، میانگین قیمت پیشنهادی برای واحدهای متراژ متوسط در کانال ۱۰۲‌میلیون تومان در هر مترمربع ایستاده بود و حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل افتی ۲۰ تا ۳۰درصدی را ثبت می‌کرد. شکاف طبقاتی نیز در آینه آگهی‌های ملکی به‌وضوح نمایان بود؛ نرخ پیشنهادی هر مترمربع مسکن در محله‌های کم‌درآمدتر جنوب پایتخت میان ۶۵ تا ۷۵‌میلیون تومان در نوسان بود؛ درحالی‌که در مناطق اعیان‌نشین شمال شهر از ۱۵۰ تا ۱۸۰‌میلیون تومان فراتر می‌رفت. از این‌رو، مختصات بازار مسکن تهران در آستانه درگیری اول با دو ویژگی اصلی شناخته می‌شد: شکاف عمیق قیمتی میان مناطق و انجماد نگران‌کننده دادوستدها. بر این بستر ملتهب، بحران جنگ آوار شد.

 موج نخست جنگ  در ۱۳ ژوئن ۲۰۲۵ آغاز شد و به مدت ۱۲روز، تا ۲۴ ژوئن، ادامه یافت. اما موج دوم درگیری‌ها در ۲۸فوریه۲۰۲۶ کلید خورد و پس از ۴۰روز نبرد فرسایشی، سرانجام در ۸آوریل به آتش‌بسی شکننده انجامید. ابعاد خسارت‌های ساختمانی پس از هر دو جنگ، تکان‌دهنده بود: شهردار تهران پس از جنگ اول از آسیب‌دیدگی ۸هزار و ۲۰۰واحد مسکونی خبر داد. در جنگ دوم اما دامنه تخریب‌ها ابعادی به‌مراتب وسیع‌تر یافت؛ گزارش‌های اولیه از آسیب حدود ۱۰۱هزار واحد مسکونی و تجاری در ۲۴استان حکایت داشت که سهم تهران به‌تنهایی ۳۳ هزار واحد بود. پایش‌های اداری تدریجی نهادهای مسوول نشان داد که عمق خسارت‌ها بیش از این ارقام است؛ به‌طوری‌که آمار خانه‌های آسیب‌دیده تهران در آوریل۲۰۲۶ به ۴۴هزار و ۷۵۰واحد رسید و در ژوئیه همان سال از مرز ۵۱هزار و ۷۲۴واحد فراتر رفت. تمرکز ویژه این پژوهش بر پدیده «نقدشوندگی» از دل همین رویدادهای میدانی برآمده است. در خلال جنگ ۱۲روزه سال۲۰۲۵، بازار مسکن عملا از کار افتاد؛ زیرا آتش ناامنی و فلج شدن سامانه‌های رسمی ثبت اسناد، هرگونه نقل‌وانتقال قانونی را ناممکن ساخت. این بن‌بست در تابستان پس از جنگ نیز تداوم یافت و حجم معاملات به حدود یک‌سوم سطح سال گذشته سقوط کرد.

سکون معاملاتی در جنگ ۴۰روزه ۲۰۲۶ نمودی آشکارتر و عریان‌تر داشت. داده‌ها نشان می‌دهند حجم آگهی‌های آنلاین روزانه که در شرایط عادی به بالای ۸ هزار فایل می‌رسید، در روزهای آغازین جنگ تا مرز ۵۰۰ فقره کاهش یافت. همزمان، قیمت‌های پیشنهادی نیز گرفتار نوسانات هیجانی شدند: میانگین هر مترمربع که پیش از درگیری‌ها به بیش از ۱۴۸‌میلیون تومان رسیده بود، در بیستمین روز نبرد تا ۱۱۵‌میلیون تومان پایین کشیده شد؛ هرچند این آرامش موقت نپایید و اندکی پس از استقرار آتش‌بس، قیمت‌ها دوباره رشد کردند و در محدوده ۱۳۵ تا ۱۴۵‌میلیون تومان تثبیت شدند.

بخش مهم دیگر این پژوهش، بررسی شیوه مواجهه مدیریت شهری با این بحران است. در روزهای عادی، دریافت پروانه ساخت در تهران هفت‌خوانی متشکل از ۱۵مرحله بوروکراتیک بود از تشکیل پرونده و بازرسی‌های مکرر گرفته تا تایید نقشه‌های معماری، دریافت تاییدیه آتش‌نشانی، تسویه‌حساب عوارض، تعیین مهندسان ناظر و نهایتا صدور مجوز؛ اموری که در کنار ماموریت کمیسیون ماده پنج برای بازنگری در طرح‌های تفصیلی و تراکم، روندی طولانی را رقم می‌زد. در بحبوحه جنگ، مدیران شهری کوشیدند با اجرای طرح‌های ضربتی پاسخگوی بحران باشند؛ وعده‌هایی نظیر صدور ۷۲ساعته پروانه برای ساختمان‌های آسیب‌دیده با پرونده‌های تکمیل‌شده، اعطای مشوق‌های تراکمی به پروژه‌های معین، اسکان اضطراری آسیب‌دیدگان بمباران‌ها، پرداخت کمک‌هزینه‌ برای تعمیرات جزئی، تمدید اجباری قراردادهای اجاره و برنامه‌ریزی برای ساخت پناهگاه‌های شهری. با این حال، شواهد نشان می‌دهد که فاصله عمیقی میان «حرف تا عمل» وجود داشته است؛ درحالی‌که پاره‌ای از این تدابیر تا حدودی رنگ واقعیت به خود گرفتند، بخش عمده‌ای از بسته‌های سیاستی همچنان در قالب اعلان‌های تشریفاتی، طرح‌های پیشنهادی و اهداف تحقق‌نیافته روی کاغذ باقی ماندند.

قیمت‌های پیشنهادی، قیمت‌های تحقق‌یافته و ترکیب فایل‌های آگهی‌شده

نخستین نکته تحلیلی این مقاله، تفکیک بنیادین میان «قیمت پیشنهادی» (نرخ درج‌شده در آگهی‌ها) و «قیمت قطعی معامله» است؛ چراکه نرخ اعلامی فروشنده به‌هیچ‌وجه بازتاب‌دهنده رقم نهایی امضای قرارداد نیست. در بزنگاه درگیری‌های نظامی، ترکیب و ماهیت فایل‌های موجود در ویترین بازار دستخوش دگرگونی شدیدی می‌شود؛ مالکان نیازمند نقدینگی یا به پیشنهادهای خرید زیر قیمت تن می‌دهند یا شتابان از بازار خارج می‌شوند، واحدهای مرغوب‌تر و گران‌تر در فهرست‌ها باقی می‌مانند، واسطه‌های ملکی کرکره‌ها را پایین می‌کشند و بخشی از آگهی‌های صوری یا تکراری دست‌نخورده در پلتفرم‌ها رها می‌شوند. از این‌ رو، آن‌چه در آگهی‌ها به چشم می‌خورد، الزاما تصویر تمام‌نمای واقعیت بازار نیست. با آغاز جنگ ۱۲روزه، چرخ دادوستدها عملا از حرکت ایستاد؛ انجمادی که بخش عمده آن حاصل فلج شدن سامانه‌های اداری و اختلال در فرآیند ثبت رسمی املاک بود در این اتمسفر، تقاضای سرمایه‌ای پس نشست، خریداران مصرفی دست نگه داشتند و فروشندگان نیز ترجیح دادند دارایی خود را منجمد کنند. این شواهد هرچند خروج گسترده فعالان از بازار را تایید می‌کنند، اما مرز مشخصی میان اثرات مستقیم جنگ و رسوبات رکود پیشین ترسیم نمی‌کنند.

ابعاد این فلج معاملاتی در جنگ ۴۰روزه به‌مراتب عمیق‌تر و آشکارتر بود. با تعطیلی دفاتر مشاوران املاک، به صفر نزدیک شدن استعلام‌ها و تماس‌های تلفنی، و بروز موانع جدی در تراکنش‌های بانکی، تسویه‌های مالیاتی و ثبت رسمی اسناد، بازار عملا به کما رفت. با این حال نمی‌توان فروکش کردن حجم آگهی‌ها را معیاری برای سنجش حجم واقعی معاملات قلمداد کرد. گزارش‌های پس از درگیری اول مشخص کرد، به‌دلیل ناتوانی سیستم بانکی و سقوط ارزش پول نقد، الگوهای سنتی جای خود را به «معاملات تهاتری» دادند؛ از تاخت‌زدن آپارتمان در پایتخت با ویلاهای شمال، زمین، خودرو، طلا و ارز گرفته تا شکل‌گیری معاملات زنجیره‌ای به‌هم‌پیوسته‌ای که در آنها سرنوشت فروش یک ملک، به انجام همزمان معامله‌ای دیگر گره خورده بود. این گزارش‌ها هرچند تلاش فعالان بازار برای گریز از تسویه نقدی ریال را آشکار می‌سازد، اما سهم و وزن دقیق این مبادلات غیرنقدی از کل بازار همچنان ناروشن است.

پایش روند نوسان نرخ‌های اسمی، تصویر تامل‌برانگیزی ارائه می‌دهد. در جنگ نخست، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع از حدود ۱۰۲‌میلیون تومان در اواخر مه و اوایل ژوئن۲۰۲۵، پس از آتش‌بس در اوایل ژوئیه به ۹۳.۳میلیون تومان تنزل کرد؛ اما این افت دیری نپایید و حدود ۱۰روز بعد رقم ۹۸‌میلیون تومان به ثبت رسید. در ادامه، منحنی قیمت در حرکتی بازگشتی، از ۱۰۰.۳میلیون تومان در اوایل اوت به ۱۰۲.۱میلیون تومان در اواخر همان ماه جهش کرد. در جنگ دوم نیز الگویی مشابه تکرار شد: میانگین نرخ پیشنهادی که اندکی پیش از ۲۸فوریه۲۰۲۶ در اوج ۱۴۸‌میلیون تومانی قرار داشت، در ۲مارس به ۱۳۹‌میلیون و تا ۱۸مارس (روز بیستم جنگ) به قعر ۱۱۵‌میلیون تومان سقوط کرد. با این حال، همزمان با استقرار آتش‌بس در ۸ آوریل، قیمت‌ها به‌سرعت اوج گرفتند و در کانال ۱۳۵ تا ۱۴۵‌میلیون تومان آرام گرفتند (دنیای‌اقتصاد، ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶؛ اقتصادنیوز، ۲۰۲۶). با وجود این، نمودار وی شکل قیمت‌ها نباید محققان را به خطا بیندازد و باید با احتیاط فراوان خوانش شود. این ارقام صرفا بازتاب قیمت‌های پیشنهادی فایل‌هایی است که در سامانه‌های آنلاین باقی مانده بودند؛ بنابراین نه اثبات‌کننده نوسان واقعی همان املاک مشخص هستند، نه همپایگی قیمت قطعی معاملات را تایید می‌کنند و نه به‌هیچ‌روی نشانه بازگشت تقاضای واقعی به بازار هستند. گزارش‌های پراکنده‌ای از معاملات قطعی در برخی نواحی پایتخت حاکی از افت قیمتی تا سقف ۱۵درصد نسبت به بهار۲۰۲۵ بود؛ اما از آنجا که جنس نمونه‌ها و تنوع املاک در این گزارش‌ها نامشخص است، این آمار صرفا نمایی محدود از بخشی از معاملات تلقی می‌شود، نه خط‌کشی برای سنجش بهای نهایی سراسر پایتخت.

تحلیلگران، جهش دوباره ارقام پیشنهادی را معلول سه اهرم اصلی می‌دانند: انفجار هزینه‌های ساخت، نایاب شدن نهاده‌ها و شکل‌گیری انتظارات تورمی بر پایه «هزینه جایگزینی ملک.» پس از جنگ دوم، نرخ مصالح ساختمانی بین ۴۰ تا ۱۰۰ درصد اوج گرفت (دنیای اقتصاد، ۲۰۲۶)؛ تکانه‌ای که در تلاقی با جهش عمومی قیمت‌ها و نوسانات نرخ ارز، فروشندگان را مصمم کرد حتی در اوج رکود و برهوت معاملات، کف انتظارات قیمتی خود را بالا نگه دارند. علاوه بر این، نباید از پدیده «تغییر ترکیب نمونه» غافل شد؛ حذف فایل‌های ارزان‌تر و خروج مالکان نیازمند پول از بازار، به‌خودی‌خود میانگین آماری قیمت‌های موجود را بالا می‌کشد، بی‌آنکه در واقعیت امر، رشدی متوازن در ارزش املاک رخ داده باشد. در آستانه جنگ ۱۲روزه، نبض بازار اجاره در پایتخت نیز با التهاب می‌زد. آمارها نشان می‌داد میانگین اجاره ماهانه آپارتمان‌های ۸۰ تا ۹۰ متری در مناطق پرتقاضای ۴ و ۵ تهران، به حدود ۱۹.۷میلیون تومان همراه با ودیعه‌ای به‌طور متوسط ۶۶۷‌میلیون تومانی رسیده بود. تلاقی این نبرد نظامی با فصل اوج جابه‌جایی مستاجران، موجی از تمدیدهای اضطراری و کوتاه‌مدت قراردادها و تعویق ناگزیر اسباب‌کشی‌ها را رقم زد؛ به‌طوری‌که تا ماه اوت، میانگین اجاره ماهانه ثبت‌شده در فایل‌ها به مرز ۲۰‌میلیون تومان رسید و ودیعه در محدوده ۶۲۱‌میلیون تومان ایستاد. البته این ارقام صرفا بازتابی از آگهی‌های پیشنهادی یا قراردادهای موردی در برخی محله‌ها هستند و نباید آنها را شاخصی فراگیر و نماینده تمام‌عیار اجاره‌بها در سراسر پایتخت پنداشت.

با وجود این، ابعاد انسانی و توزیعی این بحران بسیار ملموس‌تر و عریان‌تر از نوسانات آماری اجاره‌بهاست. روایت‌های میدانی پس از جنگ، تصویری از تشدید آسیب‌پذیری معیشتی اقشار مستاجر به دست می‌دهند: از دست رفتن فرصت‌های شغلی، تعویق در پرداخت دستمزدها،  درخواست مهلت برای پرداخت اجاره، آب رفتن پس‌اندازها، مقروض شدن به اطرافیان و در نهایت مهاجرت اجباری به واحدهای کوچک‌تر یا سکونت در خانه بستگان (دنیای اقتصاد، ۲۰۲۶ ب؛ معتمدی، ۲۰۲۶). در این فضای متزلزل، مالکان نیز در گزینش مستاجر دست‌به‌عصاتر شده و بیش از گذشته بر متقاضیانی با درآمدهای باثبات متمرکز شدند؛ سازوکاری که فشار را بر خانوارهای کم‌درآمدتر مضاعف ساخت، هرچند تفکیک دقیق سهم ریالی جنگ از تورم مزمن بازار اجاره، نیازمند داده‌های تفصیلی‌تری است.

ریزش سنگین حجم معاملات، خاموشی تلفن‌های استعلام، انجماد آگهی‌های ملکی و تعطیلی بنگاه‌ها را می‌توان در چارچوب کلاسیک «نظریه اختیارات واقعی» (Real Options Theory) تبیین کرد؛ این رویکرد اثبات می‌کند که در شرایط عدم‌قطعیت‌های ژئوپلیتیک و ریسک‌های حاد، «صبر کردن» و به تعویق انداختن تصمیم‌های بزرگ مالی، منطقی‌ترین و باارزش‌ترین گزینه پیش روی فعالان اقتصادی است (برنانکی، ۱۹۸۳؛ مایلز، ۲۰۰۹). اما فراتر از این رفتار روانی، بازار مسکن با یک بن‌بست نهادی و ساختاری نیز مواجه شد. حتی اگر خریدار و فروشنده‌ای قصد معامله داشتند، در غیاب خدمات پایدار بانکی، قطعی سامانه‌های استعلام مالیاتی، اختلال در روند ثبت رسمی اسناد و غیرفعال شدن بنگاه‌ها، امکان قانونی و فنی بستن قرارداد سلب شده بود. هرچند با داده‌های موجود نمی‌توان وزن «مکث داوطلبانه خریداران» را از «فلج سامانه‌های اداری» تفکیک کرد، اما هم‌افزایی این دو عامل پیامدی واحد داشت: نقدشوندگی بازار مسکن با شتابی به‌مراتب تندتر و ضربه‌ای بسیار سهمگین‌تر از قیمت‌های اعلام‌شده در آگهی‌ها سقوط کرد.

مقاومت سرسختانه قیمت‌های پیشنهادی در برابر ریزش و خیزش زودهنگام آنها با مفاهیم اثبات‌شده اقتصاد رفتاری همخوانی دارد: «زیان‌گریزی اسمی مالکان» (جنسوو و مایر، ۲۰۰۱)، «انعطاف‌ناپذیری قیمت‌ها در مسیر کاهش (چسبندگی قیمت)» (ارلاندسن و یولسرود، ۲۰۲۳) و محاسبات فروشندگان بر پایه «هزینه سنگین جایگزینی ملک». علاوه‌بر‌این، تغییر در ماهیت و بافت آگهی‌های موجود در فضای مجازی نیز بر این برداشت دامن زد؛ چراکه با خروج مالکان پول‌لازم یا واحدهای ارزان‌تر از دیدرس بازار، تنها فایل‌های مرغوب‌تر و گران‌تر در پلتفرم‌ها باقی ماندند و به‌طور خودکار میانگین قیمت‌های ثبت‌شده را بالا کشیدند. از آنجا که دسترسی به داده‌های طولی و رهگیری سرنوشت یک واحد مسکونی مشخص تا امضای قرارداد نهایی در دست نبود، نمی‌توان سهم هر یک از این عوامل را به‌صورت آماری رتبه‌بندی کرد. بااین‌حال، نتیجه‌گیری کلیدی این مطالعه کاملا روشن است: جهش دوباره ارقام پیشنهادی در دل بازاری راکد رخ داد؛ ازاین‌رو، به پرواز درآمدن دوباره قیمت‌ها در آگهی‌ها نه گواهی بر احیای تقاضا بود و نه نشانه‌ای از بهبود رفاه و قدرت خرید خانوار، بلکه چهره عریان رکود تورمی در اقتصادی جنگ‌زده را به نمایش گذاشت.

پیشنهادهای سیاستی

این پژوهش به بررسی دگرگونی‌های نقدشوندگی و نوسانات قیمت‌های اسمی در بازار مسکن تهران، همگام با فراز و فرودهای حکمرانی شهری در خلال جنگ‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ پرداخته است. سنتز شواهد و آمارهای موجود نشان می‌دهد که در جریان این بحران‌ها، «نقدشوندگی بازار» ضربه‌ای به‌مراتب سریع‌تر و کاری‌تر از «قیمت‌های اسمی پیشنهادی» متحمل شد؛ وضعیتی که به انسداد کامل معاملات، ریزش شدید آگهی‌ها، خاموشی خطوط تماس با مشاوران املاک، و فلج شدن فرآیندهای ثبت رسمی و تسویه بانکی انجامید.

درحالی‌که معاملات قطعی عملا نایاب شده بودند، نرخ‌های پیشنهادی پس از افتی هیجانی و کوتاه‌مدت، دوباره مسیر صعود را در پیش گرفتند. این رفتار متناقض حاصل هم‌افزایی چهار نیروی همراستا بود: تصمیم عقلانی خریداران برای تعویق معامله در شرایط نااطمینانی، چسبندگی رو به پایین قیمت‌های اسمی، هراس فروشندگان از هزینه‌های سرسام‌آور جایگزینی ملک و پدیده «سوگیری نمونه» ناشی از خروج مالکان پول‌لازم و باقی ماندن فایل‌های مرغوب‌تر و گران‌تر در پلتفرم‌ها. ارزش بنیادین این مطالعه در تاکید بر لزوم تفکیک متغیرهای چندگانه بازار و سطوح گوناگون حکمرانی اضطراری نهفته است. تقلیل دادن واقعیت بازار مسکن جنگ‌زده صرفا به ارقام آگهی‌های آنلاین، خطایی راهبردی است؛ چراکه نقدشوندگی، فراوانی فایل‌ها، قیمت‌های پیشنهادی، بهای قطعی معاملات، بازار اجاره و وضعیت ساخت‌وساز، هر یک روایتی متفاوت و گاه واگرا را بازگو می‌کنند.

به همین ترتیب، عیار واقعی حکمرانی اضطراری را نیز نباید صرفا با وعده‌ها یا بخشنامه‌ها سنجید، بلکه باید مبانی حقوقی و میزان تحقق عینی مصوبات در میدان عمل را ملاک قرار داد. تجربه پایتخت نشان داد که انجماد معاملات می‌تواند با صعود دوباره قیمت‌های اسمی همزیستی کند؛ درست همان‌طور که فاصله عمیقی میان چند پروژه بازسازی تکمیل‌شده تا انباشتی از طرح‌های معلق و روی کاغذ مانده وجود دارد. بر همین مبنا، این پژوهش پیشنهاد می‌کند سیاستگذاران برای رصد کارآمد بازار و تصمیم‌گیری شفاف در دوره‌های پساجنگ، سامانه‌ای یکپارچه از داده‌های پرتواتر و به‌روز شهری پایه‌گذاری کنند. چنین شبکه‌ای باید رصد پیوسته حجم معاملات و سطوح قیمتی را در سطح مناطق و محلات شهری پوشش دهد، وضعیت آگهی‌های ملکی را پس از غربالگری فایل‌های تکراری بازتاب دهد و سیاهه رسمی خسارات ساختمانی را هم‌گام با داده‌های اسکان موقت آسیب‌دیدگان ثبت کند. پایش میانگین زمان رسیدگی به پروانه‌های ساختمانی، شفاف‌سازی مصوبات کمیسیون ماده پنج درباره تراکم شهری، سنجش گام‌به‌گام پیشرفت فیزیکی بازسازی‌ها و ثبت دقیق میزان اصابت و اثربخشی بسته‌های حمایتی مستاجران، اجزای مکمل و ضروری این سازوکار اطلاعاتی خواهند بود. علاوه بر این، تدوین و اجرای طرح‌های اضطراری مستلزم شفافیت کامل در مبانی قانونی، تعیین سقف زمانی اعتبار، ارزیابی‌های دقیق فنی و ایمنی، تخصیص پایدار منابع مالی و ایجاد مجاری روشن برای دادخواهی شهروندان است. در این میان، اعطای مشوق‌های تراکمی نباید بی‌محابا و بدون سنجش تاب‌آوری زیرساخت‌ها و پیامدهای نابرابری شهری انجام شود. چتر حمایتی از مستاجران نیز باید فراتر از تمدیدهای دستوری و صوری گام بردارد و بسته‌ای جامع متشکل از حمایت‌های نقدی هدفمند، تسهیلات ودیعه، تامین مسکن موقت، و مقررات‌گذاری منصفانه و شفاف قراردادی را محقق سازد.