سپر نامرئی رشد اجاره مسکن

فرید قدیری:   رشد اجاره‌بها در کشور از یک «نظم نامحسوس اما معنادار» برخوردار شده که کارگردان آن را می‌توان مطابق پیش‌بینی‌هایی که صاحب‌نظران اقتصاد مسکن درباره آینده تورم اجاره مطرح کرده بودند، «اقتصاد مستاجرها» دانست. نسبت تورم نقطه‌ای اجاره به تورم عمومی که سرعت نسبی رشد اجاره‌بهای مسکن را نشان می‌دهد، در ۸ماه گذشته تقریبا در سطح عددی ۰.۴ ثابت بوده است. این عدد می‌گوید، در همه ماه‌های گذشته از سال جاری میزان افزایش هزینه اجاره‌نشینی مستاجرها به مراتب کمتر از نصف «رشد کل هزینه‌های سبد مصرف خانوار» بوده است.

تا پیش‌از اواخر دهه ۹۰ که قیمت مسکن با جهش تاریخی همراه شود، نسبت تورم اجاره به تورم عمومی بین ۰.۶ تا ۰.۷ بود؛ اما بعداز آن با جهش قیمت و انعکاس آن به تورم اجاره، این نسبت شروع به افزایش تا قله ۱.۵ کرد. زمستان ۹۹ این نسبت با جهش ۵۴درصدی اجاره‌بها در کشور به ۱.۵ رسید. بعد از آن با تغییرات کاهشی تورم مسکن، نسبت کاهش یافت و دوباره در بهار۱۴۰۳ به‌خاطر جهش قیمت در نیمه دوم ۱۴۰۲ و انعکاس با تاخیر آن روی تورم اجاره و همچنین آستانه ابلاغ نرخ دولتی ۲۵درصد برای رشد مجاز اجاره‌بها، نگرانی ناشی از آن باعث کاهش عرضه و در نتیجه افزایش نسبت تورم اجاره به تورم عمومی به سطح ۱.۴ شد. اکنون این نسبت، پایین‌ترین میزان را ثبت کرده است. در کنار این نماگر «رشد نسبی» اجاره‌بها، لیست تغییر شاخص‌های قیمت انواع کالا و خدمات مصرفی خانوارهای کشور در یک‌سال گذشته نیز مشخص می‌کند، «کمترین افزایش» هزینه‌های زندگی مربوط به اجاره‌بها است؛ به‌طوری‌که در فاصله مهر پارسال تا مهر امسال درحالی‌که تورم خوراکی‌ها ۱۱۲درصد، تورم کالاهای بادوام و و کم‌دوام به ترتیب ۱۰۹درصد و ۷۷.۵درصد و همچنین تورم خدمات مصرفی نیز ۴۲درصد برآورد شده، اما تورم اجاره‌‌خانه در این یک‌سال در حد ۳۲درصد بوده است.

ثبات سرعت نسبی تورم اجاره مسکن و همچنین حرکت این نرخ در ارتفاع پست، در مقایسه با رشد سایر فاکتورهای هزینه‌ای، این پرسش را بوجود می‌آورد که «چرا به‌رغم آنکه رشد اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و در بلندمدت نرخ آن از نرخ تورم عمومی بیشتر بوده، اما در حال حاضر چنین تصویری در تورم اجاره مشاهده نمی‌شود؟» بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد، «فشار معیشت مستاجرها» در شرایط فعلی و تقریبا یک‌سال اخیر به دستگاه «کنترل نامحسوس» تورم اجاره و به نوعی سپر مقابل ارقام اجاره مدنظر موجرها در بازار تبدیل شده است. بخش قابل‌توجهی از موجرها به‌ویژه در شهرهای متوسط و کوچک، خانوارهای وابسته به درآمد حاصل از اجاره‌داری هستند که با دریافت عایدی از این بازار، ضعف حقوق بازنشستگی یا در صورت داشتن شغل، ضعف درآمد ماهانه‌شان مقابل قدرت خریدشان را به نوعی پوشش می‌دهند. بنابراین انتظار آن است که در دوره‌ تمدید قرارداد اجاره، موجرها متناسب با افزایش نرخ تورم و به تبع افزایش هزینه زندگی‌شان، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کنند. این انتظار اما در ماه‌های اخیر به‌دلیل شرایط اقتصادی مستاجرها قابل تحقق نبوده است.

مستاجرها بخش قابل‌توجهی از درآمد ماهانه‌شان را برای تامین «هزینه ضروری‌تر» زندگی، یعنی کالری حداقلی و خوراکی‌های کلیدی یا اقدامات اورژانسی درمانی و همچنین هزینه‌های ضروری فرزندانشان صرف می‌کنند و در عین حال، اولویت دوم را «پرداخت رقم اجاره‌بها» قرار داده‌اند. آن هزینه‌ها به‌خصوص خوراکی در یک‌سال گذشته ۲برابر شده؛ درحالی‌که دستمزدها به‌ویژه در گروه اجاره‌نشین‌ها که عمده آنها متکی به حقوق‌های حداقلی ماهانه هستند در این مدت حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. در این حالت، چنانچه تعادل شکننده درآمد و هزینه‌ای که این گروه از خانوارها، اجاره‌نشین‌ها، برای خود تعریف کرده‌اند هنگام سررسید اجاره‌نامه بخواهد با «رشد چشم‌گیر هزینه اجاره در یک‌سال آینده» بهم بخورد، آنها به ناچار گزینه جابه‌جایی به آپارتمان یا نقطه‌ای با رقم اجاره کمتر را انتخاب می‌کنند. این اتفاق در سال‌های گذشته شرایط اقتصادی باعث کاهش درآمد خانوارها شد در بازار اجاره تهران و حومه پایتخت و همچنین بازار اجاره خیلی از کلان‌شهرهای کشور مشاهده شد.

در شرایط مناسب اقتصادی که اکثریت مستاجرها «توان بالایی برای پرداخت اجاره‌بها» دارند، شرایط سخت یک اقلیت در این بازار ممکن است با «نرمش موجرها در پذیرش شرایط مستاجرهای کم‌بضاعت» روبه‌رو نشود و موجر برای تحقق نرخ رشد مدنظرش، آپارتمان را به مستاجر بعدی اجاره دهد. اما اکنون با توجه به اینکه تقریبا دهک متوسط واقعی از بین رفته و تعداد خانوارهایی که دخلشان به خرجشان نمی‌رسد یا به سختی می‌رسد بسیار افزایش پیدا کرده، «اصرار موجر به رشد تند اجاره‌بها در قرارداد جدید» می‌تواند علاوه بر اینکه «پایان اجاره‌نشینی مستاجر قبلی» را موجب شد، آپارتمان اجاره‌ای را برای ماه‌ها بدون مشتری روی دست موجر باقی بگذارد. این همان ریسک «پیشنهاد افزایش چشم‌گیر اجاره‌بها» برای موجرها در سال جاری است که آنها با آگاهی نسبت به چنین مخاطره‌ای حاضر به «نرمش مقابل مستاجرها» شده‌اند. سرعت نسبی ثابت تورم اجاره با تورم عمومی در ۸ماه گذشته را نیز می‌توان در قالب همین واقعیت تحلیل کرد. در عین حال معادله‌ای که در آن، تورم اجاره بالاتر از تورم عمومی است، مربوط به دوره بلندمدت چند دهه‌ای است؛ در کوتاه‌مدت و میان‌مدت بروز «شوک‌های مختلف اقتصادی» یا تحولات سمت عرضه در بازار مسکن می‌تواند نسبت این دو را تغییر دهد. این تغییر اکنون و همچنین از سال۹۹ به بعد، به شکل پایین‌ماندن متوسط تورم نقطه‌ای اجاره از سطح تورم عمومی قابل مشاهده است.

خزش نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن

 صرف‌نظر از اینکه رشد اجاره‌بهای مسکن در کشور در ماه‌های گذشته از رشد هزینه سبد مصرف خانوار کمتر بوده است، مهرماه امسال بازار اجاره شاهد خزش نرخ رشد اجاره‌بها شد. طبق گزارش رسمی، اجاره‌بها در مهر ۳۳.۴درصد نسبت به مهر سال گذشته افزایش یافت. این میزان رشد بالاترین نرخ در طول سال جاری است. اردیبهشت امسال تحت‌تاثیر جنگ ۴۰روزه و پیامدهای بعد از آن تورم نقطه‌ای اجاره به ۳۰.۹درصد رسید؛ اما بعد از آن مسیر این نرخ صعودی شد. چهار نیرو بر روند رشد اجاره‌بها تاثیرگذار است. رشد قیمت مسکن بر روند رشد اجاره‌بها اثر افزایشی دارد و چون در ماه‌های گذشته بازار ملک شاهد رشد قیمت آپارتمان در عمده شهرهای کشور بوده در نتیجه این نیرو با اثر صعودی فعال بوده است.

اما نیروی دوم هم‌جهت با قیمت مسکن اثر کاهش نسبی معاملات خرید سرمایه‌ای مسکن در یک‌سال گذشته بوده که عرضه آپارتمان اجاره‌ای در بازار را نیز کاهش داد. نیروی سوم موثر بر روند رشد اجاره‌بها همان «معیشت مستاجرها» است که اثر کاهنده بازی می‌کند. نیروی چهارم نیز که مطابق نیروی سوم اثر کاهنده روی تورم اجاره دارد،‌ «تهدیدهای حقوقی و قضایی موجرهای نپذیرنده نرخ دولتی ۲۵ درصد» است. موجرها طبق قانون جهش تولید مسکن باید اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد را حداکثر ۲۵درصد افزایش دهند. در سامانه «خودنویس» هنگام شروع فرآیند الکترونیک نوشتن قرارداد اجاره، یک باکس حاوی «هشدار به موجرها» در ارتباط با پیامدهای عدم رعایت نرخ رشد مجاز ۲۵ درصد برای موجر به نمایش درمی‌آید. از آنجا که بخش قابل‌توجهی از موجرها «ریسک‌گریز» هستند، با این نرخ کنار آمده‌اند. هرچند طبق گفته کارشناسان اقتصادی، اکنون همین «سقف دولتی ۲۵درصد برای رشد اجاره‌بها» عامل محرک «رشد اجاره‌بها در بازار» شده است. چه بسا با توجه به شرایط سخت پرداخت در سمت مستاجرها، در غیاب این نرخ یا تعیین نرخ کمتر، می‌توانست باعث شود اجاره‌نامه‌های تمدیدی با نرخ پایین‌تر از حال حاضر مورد توافق طرفین قرار بگیرد. با این حال، موجراولی‌ها و همچنین بخشی از موجرها از این نرخ تبعیت نمی‌‌کنند؛ نرخ رشد بالای ۳۰درصد اجاره‌بها در بازار علامتی از همین عدم رعایت توسط همه است.