تغییر اجباری الگوی اجاره‌نشینی

فرید قدیری:  سهم هزینه مسکن (اجاره‌بها) در سبد مصرف خانوارهای ساکن در شهرهای ایران برخلاف انتظار عمومی کاهش پیدا کرده و این تغییر جهت سوال‌‌برانگیز شده است که «آیا به‌رغم محدودیت درآمدی و شرایط تورمی دسترسی مستاجرها به مسکن مناسب و باکیفیت بهبود پیدا کرده است؟» پاسخ در ۲ اتفاقی است که بازار اجاره‌نشینی را تحت‌تاثیر قرار داده و اجازه جواب مثبت به این سوال را نمی‌دهد. داده‌های جدید مرکز آمار ایران که روز گذشته منتشر شد، نشان می‌دهد: سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوارهای شهری از ۴۳.۷درصد در سال۱۴۰۳ به ۴۱.۷درصد در سال۱۴۰۴ کاهش پیدا کرده است. 

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این تغییر روند سهم که منعکس‌کننده تغییرات وزن اجاره‌بها در سبد هزینه‌ای مستاجرها است، مشخص می‌کند: بازار اجاره‌نشینی در کشور طی سال گذشته شاهد دو اتفاق بود که هنوز هم ادامه دارد. از یک‌سو، تورم اجاره در سال۱۴۰۴ حدود ۶واحد درصد افت کرد و از کانال ۴۰درصد به ۳۴درصد رسید؛ در مقابل اما تورم عمومی که به معنای رشد سطح عمومی قیمت‌های سبد مصرف خانوار است در همین فاصله ۱۸واحد درصد جهش کرد و به ۵۰.۶درصد رسید. این اختلاف در رشد هزینه اجاره و رشد سایر هزینه‌های زندگی توانسته بر کنترل سهم هزینه مسکن یا کاهش آن موثر بیفتد. از سوی دیگر، تورم خوراکی‌ها در سال گذشته خیز قابل‌توجهی داشت و به ۶۸درصد رسید. تامین حداقل کالری، ضروری‌ترین خرید در سبد هزینه‌های مصرفی خانوار محسوب می‌شود که برای آن طی سال‌های گذشته، یکسری از فاکتورهای هزینه‌ای «قربانی» شدند یا میزان مصرف آنها به نفع تامین غذا کاهش شدید پیدا کرد.

در اواخر دهه۹۰ روند مصرف سبد غذایی خانوارها شاهد افت کیفی و کمی سفره بود. سال گذشته مطابق تحلیلی که پیش‌تر، گروهی از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کرده بودند، به‌دلیل رشد شدید قیمت خوراکی و همچنین سایر هزینه‌های ضروری همچون درمان فوری و... بخشی از مستاجرهای دهک‌‌های متوسط و متوسط رو به‌ پایین و احتمالا متوسط رو به بالا دست به «جابه‌جایی اجباری» محل سکونتشان زدند تا با کاهش مساحت آپارتمان اجاره‌ای یا تغییر کاهشی محله یا منطقه سکونت، «هزینه کمتری» نسبت به قبل برای «اجاره مسکن» پرداخت کنند. برخی خانوارهای ساکن بازار اجاره کلان‌شهرها هم به حومه‌ها مهاجرت کردند؛ در شهرهای جدید اطراف تهران، متوسط اجاره‌بها دست‌کم یک‌سوم تهران است. این جابه‌جایی در کاهش سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوار طی سال گذشته تاثیرگذار بوده است. به این ترتیب آنچه به‌عنوان گزینه بسیار بعید یا دور از واقعیت می‌تواند درباره «سراشیبی نمودار سهم مسکن در سبد هزینه» مطرح باشد، «بهبود دسترسی مناسب به مسکن باکیفیت» است. افت درآمد واقعی خانوارها در سال‌های اخیر مهم‌ترین شاهد اقتصادی درباره رد فرضیه بهبود استطاعت تامین مسکن است. گزینه محتمل دیگری که درباره علت کاهش سهم هزینه مسکن می‌تواند مطرح باشد، رجوع گروهی از مستاجرهای دهک‌های پایین درآمدی به سکونتگاه‌های غیررسمی است که این جابه‌جایی نیز در افت چشم‌گیر اجاره‌بها اثر دارد.

هزینه مسکن در منطقه «نرمال» یا «بحران»؟

«افت خفیف» سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را در عین حالی که نباید به «بهبود اوضاع» مستاجرها تعبیر کرد، حتی نباید آن را «سهم قابل‌قبول» دانست. در تعریفی که «هبیتات» از سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوار دارد و به‌عنوان یک الگوی متعارف در بازارهای اجاره برای سنجش میزان دسترسی مناسب یا نامناسب مستاجرها به محل سکونت استفاده می‌شود، «مسکن در استطاعت زمانی است که هزینه تامین آن حداکثر ۳۰ درصد از مصارف خانوار باشد». در کشورهای مختلف زمانی که این سهم از ۵۰درصد فراتر می‌رود، «فشار هزینه‌ای مسکن» شدید و بحرانی توصیف می‌شود. به این ترتیب، در حال حاضر مستاجرها به علت آنکه بیش از ۳۰درصد مصارف‌شان را به اجاره اختصاص می‌دهند در فشار هزینه‌ای مسکن قرار دارند.

این سهم مطابق آمار رسمی مرکز آمار، در استان تهران ۵۶.۷درصد اعلام شده است که فشار بالای هزینه‌ای را در این استان نشان می‌دهد. در عین حال، این سهم برای شهر تهران احتمال خیلی زیاد بیشتر از استان تهران است. سهم هزینه مسکن از سبد مصرف خانوار در استان تهران نیز در سال گذشته نسبت به سال قبل از آن کاهش پیدا کرد. دکتر علی سرزعیم، اقتصاددان در تحلیلی که پیرامون این کاهش سهم هزینه مسکن به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کرد، گفت: همبستگی بین نرخ رشد اجاره‌بها با نرخ بهره بیشتر از سایر متغیرها همچون رشد قیمت مسکن است و چون در سال‌های گذشته نرخ بهره ثابت و رشد واقعی آن منفی بوده در نتیجه سرعت افزایش اجاره‌بها نیز محدود شده است.

 علامت افزایش فقر شهری

 دکتر حجت‌اله میرزایی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با بیان اینکه، آخرین داده‌های منتشرشده حاکی از آن است که سهم هزینه مسکن در مخارج کل خانوارهای شهری و هم در تهران کاهش پیدا کرده است، تصریح کرد: در نگاه اول ممکن است تصور شود وضعیت خانوارهای شهری بهبود پیدا کرده است به‌خاطر آنکه هر چقدر هزینه نیازهای اولیه در کل مخارج کمتر باشد حاکی از افزایش سطح رفاه و کاهش فقر است. اما وقتی بقیه داده‌ها هم مطالعه شود، می‌توان پی برد همزمان با کاهش هزینه مسکن هزینه خوراکی‌ها افزایش پیدا کرده و نشان می‌دهد، ‌از یک طرف تورم مسکن در یک‌سال اخیر از تورم عمومی کمتر شده و از طرف دیگر سایر مخارج به‌ویژه خوراکی‌ها با تورم خیلی بالا روبه‌رو بوده و باعث شده سهم هزینه خوراکی تا حد زیادی جایگزین مخارج مسکن شود. در حداقل ۵سال گذشته یکی از طولانی‌ترین دوره‌های رکود مسکن را پشت‌سر گذاشتیم و هنوز هم در همین شرایط هستیم؛ درحالی‌که بخش مسکن با افزایش قیمت به‌طور مداوم در برخی سال‌ها بیشتر از تورم عمومی همراه بوده اما حجم معاملات و سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایین‌ترین سطح بوده و روند هم کاهنده بوده است. بنابراین در شرایط رکود تورمی مسکن که هم طولانی است و هم عمیق، سهم مخارج این بخش از سایر مخارج عقب افتاده است و می‌تواند حاکی از افزایش فقر شهری باشد.